W dniu 20.02.2011 roku w życie wejdzie ustawa z dnia 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075), która wprowadza zmiany w ustawie z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
W dniu 20.02.2011 roku w życie wejdzie ustawa z dnia 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075), która wprowadza zmiany
w ustawie z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
Od dnia wejścia w życie przepisy o hipotece nie ulegały zasadniczym zmianom, co nie odpowiadało społecznym i gospodarczym warunkom, w których hipoteka funkcjonuje.
Pierwszą i jedną z najistotniejszych zmian, jakie wprowadza ustawa jest zniesienie podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Obecnie obowiązywać będzie jeden rodzaj hipoteki, który opiera się na modelu dawnej hipoteki kaucyjnej. Oznacza to, że hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność wynikającą z określonego stosunku prawnego, w tym także wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej.
Wybór modelu hipoteki kaucyjnej dla obecnej formy hipoteki wiąże się ze zniesieniem domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności, występującego przy hipotece zwykłej. Jest to spowodowane tym, że hipoteka może zabezpieczać wszelkie wierzytelności pieniężne (istniejące i przyszłe, o ustalonej lub nieustalonej wysokości, zarówno w złotych jak i w walutach obcych), Jedna hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
Kolejną zmianą, która uelastycznia instytucję hipoteki jest przyznanie właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką, prawa do żądania zmniejszenia jej sumy, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Ustawodawca nie wprowadził jednak legalnej definicji tego pojęcia. Każda sytuacja będzie wymagała indywidualnej oceny. Można przyjąć, że nadmierność zabezpieczenia będzie występować wówczas, gdy suma hipoteki będzie w sposób oczywisty nieproporcjonalna do wysokości wierzytelności głównej, jak i odsetek
i innych należności ubocznych.
Nowe przepisy wkraczają także w sferę umów deweloperskich, gdyż wydzielenie nieruchomości
z obciążonej hipoteką nieruchomości dewelopera – jako że mamy do czynienia z podziałem – będzie skutkować przekształceniem tej hipoteki w hipotekę łączną, obciążającą zarówno nieruchomość dewelopera jak
i nieruchomość nowo powstałą. Z drugiej strony nabywcę nieruchomości chroni zobowiązanie dewelopera zawarte w umowie do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Swój obowiązek wykonuje w ten sposób, że wskutek odpowiednich uzgodnień z bankiem kredytującym doprowadza do wydania przez ten bank zgody na bez ciężarowe odłączenie nieruchomości.
Aby uelastycznić hipotekę ustawa wprowadza możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela, która to zmiana wymaga dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej.
W granicach kwoty hipoteki można dokonywać zmian zabezpieczonej wierzytelności, niezależnie od tego czy na dalszych miejscach wpisani są inni wierzyciele, bez potrzeby uzyskiwania ich zgody
i bez konieczności dokonywania wpisu do księgi wieczystej.
Równie istotną zmianą, zastępującą dotychczas obowiązującą zasadę automatycznego przesuwania się hipotek , jest przyznanie właścicielowi nieruchomości prawa do rozporządzania miejscem zwolnionym po wygasłej hipotece. Jeśli właściciel nieruchomości nie rozporządzi opróżnionym miejscem ani nie zarezerwuje prawa do rozporządzania tym miejscem w przyszłości, to wygaśnięcie hipoteki skutkować będzie jak dotąd, przesunięciem się hipotek mających niższe pierwszeństwo.
Ustawodawca stara się więc dostosować ustawę do potrzeb obrotu oraz spowodować bardziej elastyczne i różnorakie wykorzystanie instytucji hipoteki. Stosowanie ustawy bez wątpienia pokaże, na ile nowe rozwiązania sprawdzają się w obrocie i jak będę one wykorzystywane i interpretowane.
Źródło: Kancelaria Adwokacka Alicja Bień i Kancelarie Partnerskie
